2020年北京“舊改”加速:老城不再“拆”,簡易樓可“拆除重建”

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老城的直管公房或單位的自管公房,已經特別老舊瞭,將來有沒有可能拆呢?從目前的形勢來看,北京老城可能將不會再有“拆遷”的機會瞭,而是將全面進入“舊改”時期。2020年5月14日,北京住建委官網公佈瞭《2020年老舊小區綜合整治工作方案》:老舊小區綜合整治已納入北京市重點工程。《整治方案》中對2020年北京老舊小區綜合治理提出瞭明確的目標:實現80個老舊小區綜合整治項目開工,完成50個老舊小區綜合整治項目,完成固定資產投資12.8億元。其實自從2017至2019年,北京已經累計確認243個老舊小區綜合整治項目名單,涉及295個老舊小區。截至2020年4月底,已確認項目整治類內容全面實施,實現改造類進場施工98個項目,完成44個項目。如果2020年要完成50個小區,那就是一年要幹成2-3年的量,北京舊改就算是要全面加速瞭。01 什麼樣的房子會進入舊改范圍?根據2018年3月,北京市人民政府辦公廳印發的《老舊小區綜合整治工作方案(2018-2020年)》,四類小區將會進入“舊改范圍”:第一類:1990年以前建成、尚未完成抗震節能改造的小區。第二類:1990年以後建成、住宅樓房性能或節能效果未達到民用建築節能標準50%的小區。第三類:經鑒定部分住宅樓房已成為危房且沒有責任單位承擔改造工作的小區。第四類:已完成抗震節能改造,但基礎設施、基本功能仍存在不足,或物業管理不完善的小區。也就是說1990年之前改成的房子以及鑒定為“危房”的房子,都已經不再有拆遷的機會瞭,全部進入“舊改”范圍瞭。但是《整治方案》中同時也提出:對存在安全隱患的以不成套公有住房為主的簡易住宅樓+經鑒定沒有加固價值的危舊樓房,出臺拆除重建試點工作指導意見。進一步明確規劃條件、個人和政府出資原則、增加面積和套數的處理方式等內容。也就是說對於“危房”的簡易樓,未來可以原地拆除重建,但是具體怎麼出錢,出多少錢,還需要細則來推動。簡易樓的“原地重建”按照現在城區控制人口的一般準則:應該是可以適當增加面積,但是應該不能增加戶數,避免人口增加。那麼很多人還會問:如果是直管平房,舊改瞭之後,是不是就意味著沒有“退租”的機會瞭?理論上講退租應該是在舊改之前,先退租後舊改,是一個流程。所以如果提前舊改的項目,那退租的可能性確實下降瞭。02 如何進行舊改?《整治方案》明確:對納入儲備庫的項目,由各區政府明確項目投資主體和實施主體。鼓勵具有規劃設計、改造施工、物業管理和後期運營能力的企業作為項目投資和實施主體。鼓勵具備投資、規劃設計、改造施工、運營服務能力的民營企業作為投資、實施和運營主體。鼓勵市屬國有企業參與老舊小區綜合整治,總結“首開經驗”。也就是舊改,其實還是由政府指定的“企業”來作為投資主體和實施主體,這一點和退租模式基本差不多。綜合整治實施前,實施主體需結合居民訴求開展規劃設計,設計方案應當經責任規劃師審查,並在小區內公示。小區的整體整治方案需要公示。沒有物業服務企業的老舊小區,要引入物業服務企業,居民同意物業服務標準收費標準,並簽訂物業服務協議,綜合整治項目方可實施。這就意味著舊改的同時,也要加入物業管理服務,所有的舊改小區都要進入正常的物業管理范圍,繳納物業管理費。物業服務計劃參照北京市1級住宅物業服務標準提供服務。物業收費標準擬采取實行階梯式:高層2元,多層1.5元,直管公房1.1元。老舊小區改造菜單的內容分為兩類:“基礎類”和“自選類”。如下表,“基礎類”的整改內容由政府買單,“自選類”的改造內容由居民自己買單、社會投資的方式進行。為瞭推動舊改,北京市打算出臺相關指導意見,“明確各區可以按照標段或街區對轄區內老舊小區綜合整治項目實施打包招標”,而且“出臺金融機構支持老舊小區綜合整治的相關措施,在經營權質押、貸款利率、擔保費率等方面提供支持”。可見2020年北京“舊改”力度相當大。03 舊改之後怎麼管理?《整治方案》特別提出,要積極探索老舊小區綜合整治後長效管理機制,不斷提升業委會和物業管理委員會的組建率、物業管理的覆蓋率、黨組織工作的覆蓋率。與此同時,試點探索社會力量參與後期管理模式。也就是說所有的舊改小區,後期都要組建“業委會”“物業管理委員會”,同時都要引入物業管理機制,黨組織工作也要到位。北京社會基層管理實現瞭“無死角”全覆蓋瞭!綜合來看,北京2020年起應該算是大規模啟動“舊改”瞭,它帶來核心的三大作用和意義:第一,解決瞭大部分老舊小區的居住改善問題,同時提出瞭簡易樓的原地拆除重建方案,這個非常值得高興。第二,老城面貌煥然一新,有助於老城二手房物業的升值。第三,增強瞭北京城區的基層管理,實現瞭“無死角”全覆蓋,確保瞭首都的長治久安。

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